Respuesta clara y rápida
Sí, es posible cancelar deudas sin perder la vivienda habitual. La vía principal la ofrece la propia Ley Concursal: el deudor persona natural puede solicitar la exoneración del pasivo insatisfecho (EPI) acogiéndose a un plan de pagos, sin liquidación previa de la masa activa. Al no abrirse la liquidación, el patrimonio del deudor ?incluida su vivienda? no se realiza para pagar a los acreedores.
La ley refuerza además esta opción de forma expresa: el plan de pagos dura tres años con carácter general, pero se amplía a cinco años cuando no se realiza la vivienda habitual del deudor.
Ahora bien, conservar la vivienda no es automático. Exige tres cosas:
Cumplir los requisitos de acceso a la exoneración, en particular la condición de deudor de buena fe de los artículos 486 y 487 del Texto Refundido de la Ley Concursal (TRLC).
Poder seguir atendiendo el préstamo hipotecario, porque el crédito con garantía real no se exonera hasta donde alcanza el valor de la garantía.
Presentar un plan de pagos viable, que el juez pueda aprobar.
A continuación se explica cada punto, con la regulación vigente y la doctrina que el Tribunal Supremo ha fijado en 2026.
Qué es la exoneración del pasivo insatisfecho (EPI) y qué ha cambiado
La conocida popularmente como Ley de Segunda Oportunidad no es una norma independiente: es el mecanismo de exoneración regulado en el Texto Refundido de la Ley Concursal (Real Decreto Legislativo 1/2020), profundamente reformado por la Ley 16/2022, de 5 de septiembre, que traspuso la Directiva (UE) 2019/1023.
Dos precisiones importantes, porque siguen circulando explicaciones basadas en el régimen anterior:
Ya no se habla de BEPI. La terminología legal vigente es exoneración del pasivo insatisfecho (EPI). El antiguo «beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho» respondía a una configuración distinta del mecanismo.
Ya no es obligatorio intentar un acuerdo extrajudicial de pagos. Antes de la reforma, el deudor debía pasar por un acuerdo extrajudicial previo, con la intervención de un mediador concursal, para poder acceder a la exoneración. Ese trámite desapareció con la Ley 16/2022. Hoy el deudor puede solicitar la exoneración directamente en el marco del concurso, sin ese paso previo.
Tras la reforma existen dos itinerarios para obtener la exoneración:
Exoneración con plan de pagos, sin liquidación de la masa activa. El deudor conserva su patrimonio y se compromete a un plan de pagos supervisado judicialmente.
Exoneración con liquidación de la masa activa. El patrimonio se realiza para pagar a los acreedores y se exonera lo que quede insatisfecho.
Quien quiere conservar su vivienda debe mirar al primero.
El plan de pagos sin liquidación: la vía para conservar la vivienda habitual
Este itinerario es la novedad más relevante de la reforma para quien tiene casa en propiedad. Sus claves:
No hay liquidación previa. El deudor no está obligado a vender su patrimonio para acceder a la exoneración. Presenta un plan de pagos con la parte de sus ingresos que puede destinar a los acreedores durante el periodo fijado.
Duración de tres o cinco años. Con carácter general el plan dura tres años. Se eleva a cinco años cuando no se realiza la vivienda habitual del deudor (y, en su caso, de su familia). Es decir, la ley contempla de forma expresa el escenario de mantener la vivienda, a cambio de un periodo de esfuerzo más largo.
El plan debe ser viable. Antes de aprobar la ampliación a cinco años y la no realización de la vivienda, el juez debe comprobar que el deudor puede sostener, a la vez, el plan de pagos y las cuotas del préstamo hipotecario. Un plan que no cuadre con los ingresos reales no se aprueba.
El acreedor hipotecario conserva su acción. La concesión de la exoneración provisional con plan de pagos no impide al acreedor con garantía real promover la ejecución judicial o extrajudicial si el deudor deja de pagar. La vivienda se conserva mientras la hipoteca se atienda.
Cumplido el plan, llega la exoneración definitiva. Si el deudor cumple lo comprometido, el juez declara la exoneración definitiva de la deuda que haya quedado insatisfecha.
Qué ocurre con la hipoteca: deudas con garantía real (arts. 489 y 492 bis TRLC)
Decir simplemente que «las deudas hipotecarias no se exoneran» es incompleto. La Ley Concursal regula esta materia con bastante detalle y la distinción tiene consecuencias económicas muy concretas.
La deuda cubierta por el valor de la garantía no se exonera
El artículo 489.1.8.º TRLC excluye de la exoneración las deudas con garantía real hasta donde alcance el valor de esa garantía, calculado conforme a las reglas de la propia ley. Es la lógica del sistema: la hipoteca sigue afectando al inmueble.
El exceso sobre el valor de la garantía sí es exonerable
Cuando la deuda pendiente supera el valor de la garantía ?situación frecuente cuando el inmueble se ha depreciado o se acumularon intereses y costas?, ese exceso se considera crédito exonerable y recibe en el plan de pagos el tratamiento que corresponda según su clase.
El artículo 492 bis.2 TRLC añade una regla de enorme impacto práctico: se mantienen las fechas de vencimiento pactadas, pero las cuotas de principal e intereses se recalculan tomando únicamente la parte de la deuda pendiente que no supere el valor de la garantía. En la práctica, la cuota hipotecaria puede reducirse.
Si la garantía ya se ejecutó: la deuda remanente
Este es el escenario de quien ya ha perdido la vivienda y sigue recibiendo reclamaciones del banco porque la subasta no cubrió todo lo debido. El artículo 492 bis.1 TRLC establece que, cuando la garantía real se ha ejecutado antes de la aprobación provisional del plan o antes de la exoneración en caso de liquidación, se exonera la deuda remanente.
Es decir: la deuda que sobrevive a la ejecución hipotecaria ?principal no cubierto, intereses, costas? puede cancelarse.
Una cautela: la revocación por ministerio de la ley
El artículo 492 bis.3 TRLC prevé que cualquier exoneración declarada respecto de una deuda con garantía real queda revocada por ministerio de la ley si, ejecutada después la garantía, el producto de la ejecución resulta suficiente para satisfacer, en todo o en parte, la deuda exonerada.
Requisitos de acceso: qué significa ser deudor de buena fe
El artículo 486 TRLC configura la exoneración como un beneficio del deudor persona natural de buena fe. Y la buena fe no es un concepto moral ni genérico: es un concepto normativo que se concreta en las causas de exclusión tasadas del artículo 487.1 TRLC. Basta que concurra una de ellas para que el acceso quede cerrado.
Entre esas causas de exclusión figuran, en los términos y plazos que fija el precepto:
Haber sido condenado por sentencia firme, en los diez años anteriores a la solicitud, por determinados delitos contra el patrimonio y el orden socioeconómico, de falsedad documental, contra la Hacienda Pública y la Seguridad Social o contra los derechos de los trabajadores, con la pena mínima que la norma exige.
Haber sido sancionado por infracción tributaria muy grave, de Seguridad Social o del orden social, o haber sido objeto de un acuerdo firme de derivación de responsabilidad, en los supuestos previstos legalmente.
Haber sido declarado culpable el concurso.
Haber incumplido los deberes de colaboración e información con el juez y la administración concursal.
Haber obtenido una exoneración dentro del plazo legalmente vedado.
Haberse endeudado de forma temeraria o haber facilitado información falsa o engañosa, o haber actuado de manera negligente o temeraria al contraer las deudas (art. 487.1.6.º).
Lo que ha matizado el Tribunal Supremo en 2026
Las sentencias de la Sala Primera de 18 de febrero de 2026 (SSTS 259/2026 a 264/2026) han precisado varios aspectos:
Control judicial de oficio. El juez del concurso debe verificar el cumplimiento de los requisitos y la ausencia de causas de exclusión aunque ningún acreedor se oponga. El silencio de los acreedores no garantiza la exoneración. Este control de oficio tiene, sin embargo, un límite en apelación: si nadie impugna ese extremo, el tribunal de segunda instancia no puede apreciarlo por sí mismo.
Carga de información del deudor. El solicitante debe relacionar todos los créditos cuya exoneración pretende y explicar el origen y la proporcionalidad de su endeudamiento respecto de sus ingresos. La falta de esa información puede llevar al juzgado a apreciar la causa de exclusión del artículo 487.1.6.º.
Fin del automatismo en la derivación de responsabilidad. Una derivación de responsabilidad tributaria no cierra la puerta por defecto. Solo excluye la exoneración si se acredita que trae causa de una conducta fraudulenta equiparable a una infracción muy grave. El Supremo distingue expresamente entre la sanción por infracción muy grave y el acuerdo de derivación.
La conclusión práctica es que la solicitud debe prepararse con un expediente documental sólido, no como un trámite.
Deudas con Hacienda, Seguridad Social y otras administraciones
El crédito público ha sido siempre el punto más conflictivo, y es donde 2026 ha traído los cambios más relevantes.
La regla legal
El artículo 489.1.5.º TRLC excluye de la exoneración las deudas por créditos de Derecho público, con una excepción: las deudas cuya gestión recaudatoria corresponde a la Agencia Estatal de Administración Tributaria pueden exonerarse hasta un máximo de 10.000 euros por deudor. Los primeros 5.000 euros se exoneran íntegramente y, a partir de ahí, la exoneración alcanza el 50 % de la deuda hasta ese máximo. Las deudas con la Seguridad Social pueden exonerarse por el mismo importe y en las mismas condiciones. El importe exonerado se aplica en orden inverso al de prelación legal y, dentro de cada clase, en función de su antigüedad.
La doctrina del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 2026
La Sala Primera dictó ese día un bloque de sentencias (SSTS 259/2026, 260/2026, 261/2026, 262/2026, 263/2026 y 264/2026) que fijan por primera vez doctrina sobre el artículo 489.1.5.º TRLC, a la luz de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 7 de noviembre de 2024 (asuntos acumulados C-289/23 y C-305/23). Las claves:
El límite legal se mantiene. El Supremo descarta la tesis de algunos juzgados mercantiles que habían inaplicado el tope por considerarlo desproporcionado conforme al Derecho de la Unión. La lista de excepciones de la Directiva no es taxativa y los Estados pueden introducir restricciones adicionales si están bien definidas y justificadas.
El tope se aplica por cada acreedor público, no como bloque global por deudor. Esta interpretación amplía de forma significativa el importe efectivamente exonerable.
Se extiende a cualquier administración. El criterio no depende del organismo recaudador: alcanza también a haciendas autonómicas y locales, y no solo a AEAT y TGSS. No es razonable diferenciar el régimen según qué administración gestione el cobro.
Los créditos públicos subordinados pueden exonerarse. La limitación opera sobre el principal. Los recargos, los intereses de demora y las sanciones que reciban la clasificación de crédito subordinado quedan fuera de ese tope y pueden cancelarse. En muchos expedientes esta partida representa una porción muy relevante de la deuda pública total.
En consecuencia, en cada caso hay que identificar a cada acreedor público por separado y clasificar la naturaleza de cada crédito (ordinario o subordinado). Es un trabajo técnico que cambia por completo el resultado del expediente.
Alternativas extrajudiciales antes de llegar al concurso
No todos los casos requieren acudir al concurso. Cuando la dificultad es puntual o el desequilibrio es moderado, conviene explorar primero la vía negociada.
Novación del préstamo hipotecario. Ampliación del plazo, carencia total o parcial de capital, cambio de tipo variable a fijo o reducción del diferencial. Depende de la disposición de la entidad y de la capacidad de pago acreditada.
Refinanciación o subrogación. Trasladar la hipoteca a otra entidad o consolidar varias deudas en un único préstamo puede aliviar la cuota mensual, pero suele encarecer el coste total al alargar el plazo. Antes de firmar conviene revisar:
Comisiones por cancelación anticipada, novación o subrogación.
La nueva TAE y el plazo total resultante.
Si se exigen avales o garantías adicionales.
El impacto en la capacidad futura de endeudamiento.
Código de Buenas Prácticas. El Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual (Real Decreto-ley 6/2012) sigue disponible para deudores que se encuentren en el umbral de exclusión, siempre que su entidad esté adherida, ya que la adhesión es voluntaria. El código transitorio aprobado por el Real Decreto-ley 19/2022 para aliviar la subida de tipos tenía vigencia limitada y ya ha finalizado, incluida la prórroga prevista para los afectados por la DANA. Conviene comprobar la elegibilidad concreta antes de plantear la solicitud.
Cualquier acuerdo debe formalizarse por escrito, dejando claros el nuevo plazo, el tipo aplicable, el periodo de carencia y las consecuencias del impago.
Cuándo conservar la vivienda no es viable: la dación en pago
Conviene ser claro en este punto, porque a menudo se presenta de forma confusa: la dación en pago no es una fórmula para conservar la vivienda. Consiste precisamente en transmitir el inmueble al acreedor para extinguir, total o parcialmente, la deuda hipotecaria. Quien acude a ella pierde la propiedad.
Es una herramienta útil en otro escenario: cuando mantener el inmueble ya no es sostenible y el objetivo pasa a ser cerrar la deuda hipotecaria en las mejores condiciones posibles, evitando una subasta y sus costes. Requiere la aceptación expresa de la entidad, puede tener consecuencias fiscales y debe pactarse con claridad si extingue la totalidad de la deuda o si queda un remanente.
Y aquí conecta con lo anterior: si tras la transmisión o la ejecución queda deuda pendiente, esa deuda remanente puede exonerarse por la vía del artículo 492 bis.1 TRLC. Perder la vivienda no significa quedar atado a la deuda de por vida.
Qué hacer ante una ejecución hipotecaria
Cuando el procedimiento ya está iniciado, el margen se estrecha y el factor tiempo es determinante.
Actuar antes de acumular impagos. Comunicar la situación a la entidad y solicitar por escrito una propuesta de reestructuración, documentando la causa del descenso de ingresos.
Revisar el clausulado del préstamo. Cláusulas de vencimiento anticipado, intereses de demora desproporcionados, gastos de constitución o cláusula suelo pueden ser objeto de impugnación y alterar el importe reclamado.
Comprobar plazos y notificaciones. Los defectos formales en el requerimiento o en las notificaciones son motivo de oposición.
Valorar el itinerario concursal. En muchos casos, el plan de pagos sin liquidación ofrece una salida más estable que una negociación aislada con el banco.
Buscar representación letrada especializada. La oposición a la ejecución tiene plazos preclusivos muy cortos.
Cómo puede ayudarte Bancalero Abogados
Bancalero Abogados es un despacho con más de dos décadas de trayectoria y áreas de trabajo en Derecho Civil ?herencias, hipotecas, arrendamientos y compraventa?, Derecho Penal, Derecho Concursal y Ley de Segunda Oportunidad, Derecho de Familia y Derecho Laboral. Cuenta con despachos en Sevilla, Málaga y Madrid, y atiende a clientes de toda España.
En materia de reestructuración y cancelación de deudas, el despacho acompaña al cliente en el análisis de su situación, en la preparación del expediente y en la tramitación del procedimiento, así como en la reclamación por cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios, ámbito en el que ha obtenido numerosas sentencias favorables en materia de cláusula suelo.
Bancalero Abogados publica en su web casos de éxito reales de exoneración de deudas, con indicación del importe exonerado y del juzgado que dictó la resolución. Puedes consultarlos directamente para hacerte una idea del tipo de situaciones en las que el despacho ha intervenido.
Si tienes una hipoteca sobre tu vivienda habitual y deudas que no puedes atender, lo primero es un análisis individualizado: qué parte de tu deuda es exonerable, si tu situación encaja en el itinerario del plan de pagos y si tu economía soporta un plan de cinco años manteniendo la vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Puedo acogerme a la segunda oportunidad y quedarme con mi casa? Sí, si te acoges al itinerario de exoneración con plan de pagos, sin liquidación de la masa activa, y puedes seguir atendiendo la hipoteca. La ley prevé expresamente un plan de cinco años cuando no se realiza la vivienda habitual.
¿Tengo que intentar antes un acuerdo extrajudicial de pagos? No. Ese requisito desapareció con la reforma de la Ley 16/2022.
¿Se cancela mi hipoteca? No hasta donde alcanza el valor de la garantía. Sí puede exonerarse el exceso sobre ese valor y, si la garantía ya se ejecutó, la deuda remanente.
¿Se pueden cancelar las deudas con Hacienda y la Seguridad Social? Parcialmente. Existe un tope legal de 10.000 euros, que según la doctrina del Tribunal Supremo de febrero de 2026 se aplica por cada acreedor público. Además, los créditos públicos subordinados ?recargos e intereses de demora, y las sanciones que tengan esa clasificación? pueden exonerarse al margen de ese límite.
¿Sirve la dación en pago para no perder la vivienda? No. La dación en pago implica entregar el inmueble al acreedor. Es una salida cuando mantener la vivienda ya no es viable, no una fórmula para conservarla.
